３－５年，１４个项目，５０亿资金，２００万平方米改造面积

     ９月５日，随着“轰”地一声巨响，鱼巷子市场瞬间被腾空而起的滚滚烟尘淹没，渐渐走进了岳阳人民的记忆深处。同时，这也意味着这片老城区的改造进入了实质性阶段。像这样的工程，我市计划用三到五年的时间，对中心城区１０多个旧城项目进行全面改造。也就是说，岳阳城区将一年一个样，五年大变样。

     ５０亿大改造，城建新起点

      老城见证了城市的成长，而它的消失也是城市发展的一个新起点。由于历史遗留等原因，一些老城区、城中村的存在，已经严重影响了中心城区的市容市貌、交通和人居环境。最近，对中心城区严重影响市容市貌、交通和人居环境的地段进行改造已经全面展开，规模之大，历史空前。而岳阳城建，会因此站在一个新的历史起点吗？

 今年岳阳市政府在旧城改造工作上下了大决心：４月份下发了《关于市中心城区旧城改造项目实施的意见》，５月份《中心城区旧城改造规划》正式出台，有１０个项目列入了旧城改造项目计划，还有４个正在建议当中，这些项目将计划用５年时间，基本完成这些改造项目，同时搬迁４个沿湖厂矿，改造面积达２００万平方米。

 对此，市中心城区旧城改造领导小组办公室副主任龙强认为，市政府这次花大力进行旧城改造，第一个就是要改变城市面貌、完善城市功能、提升城市品味；第二个就是要改善岳阳市民的居住环境，营造一个宜居的城市形象；第三个就是要盘活我们的国有资产，增加政府的财政收入。

 旧城改造办罗万象介绍，１０个项目中，已有２个开工建设，５个正在与投资商洽谈当中，年内有望开工５个项目。另外还有四个项目正在报建中。１４个项目，５０亿资金，２００万平方米改造面积，这些数字会不会使岳阳的城建因此站上一个新的历史起点？

 这些项目有的在老城区，有的在中心商业地带，更多的是处于混合居住区域。而正在这些地段居住的许多居民，都非常关心脚下的这块土地今后的模样。对于这些项目，龙强觉得，每一个项目的改造受三个因素的控制，要受旧城改造的中长期规划，对经济技术指标有一个控制，第二个方面，跟投资商的开发意向也有关系，第三个，跟项目所处的地段也有关系，受这三个方向因素控制，每个项目改造方向是不一样的。

   开发商扎堆旧城改造

 旧城改造是一件社会公益性事业，不仅市委、市政府高度重视，老百姓也很关心，还有一类人也兴趣十足，那就是投资商、房地产开发商。据了解，来咨询洽谈旧城改造项目的，最近是络绎不绝。那么，在岳阳房地产市场持续低迷的现状下，旧城改造会不会给岳阳楼市注入强心剂，带来新的发展空间？房价上涨、银根紧缩、拆迁成本不断上涨，这种种困难因素，又有没有影响到岳阳旧城区改造进程步伐？

 从今年年初起，岳阳的房地产市场，迅速从快车道进入到一个低谷。因为受大城市房价下跌的影响，各个售楼盘的成交量都迅速萎缩，到现在，有价无市的现象，已经持续了９个月。而销售的萎缩已经波及到房地产开发的各个环节，据市房地产管理局统计的报表显示：今年１－６月份，开发用地的购置面积相比去年下降了四成，新开工的面积下降了六成。而空置的房屋却大大地增加了，到６月底就已经达到近９万平方米，相比去年足足增长了６倍。

 虽然岳阳楼市目前是如此低迷，但这并没有影响到开发商对旧城改造项目的兴致。

 据罗万象介绍，第一批进入旧城改造项目库的一共有１０个项目，总投资有２８．７亿元。这些项目在沪洽会和岳阳旧城改造网上推介后，短短几个月时间，引起了市内外众多开发商的兴趣，不少开发商上门咨询、洽谈、实地考察。目前已有２个项目进入实施阶段，并有３个项目签订了意向开发协议。

   开发商的新舞台

 城市土地供应日趋紧张，地价节节攀升，这些已经让开发商的发展压力越来越大。而现在推出的旧城改造项目，会成为有实力的开发商新的舞台吗？

 龙强说，现在国家宏观调控，随着生产物价成本上涨等因素带来的影响，旧城改造项目相对于一般的房地产开发项目有以下几个优势：第一，民间融资渠道方面，相对于房地产开发项目来说比如受国家宏观调控的影响比普通的房地产开发项目融资渠道要宽一些。第二，它的利润空间，相比较而言，毕竟旧城改造项目，它有政策优势在里面。第三，在土地投放这一块，也相对于其他房地产开发项目在取得土地权利这个方面，途径要宽一些，虽然现在有困难，但是整个旧城改造项目今后的形势会越来越好。

 然而，在采访中，很多开发商实话实说，之所以会来开发旧城改造项目，有一个非常重要的客观因素，那就是土地供应太紧张了，现在拿不到好地了，而旧城改造的这批项目的地段都还不错，几乎都在城市中心地带，所以，他们才作出了这样的选择。他们的回答也引发了记者一个新的疑问，还有很多公司都钟情于旧城改造，这会不会引发供需矛盾，而导致囤地转卖，最终地价越来越高，房价一涨再涨呢？

 湖南理工学院土建系教师向南认为，对于这种情况要分两步来看，开发商追求的是利益最大化，不可能完全考虑社会的效应，一定会考虑经济效益。在开发中间，政府一定要起到很好的调控的作用，政府土地的规划包括控制容积率，一定要控制严格，在提升居住环境的前提下，还可以提高绿化率。

    旧城改造初显难点

 为了保证相关政策落实的公开、透明，今年７月份，市旧城改造办编印了《市中心城区旧城改造项目优惠政策汇编》，报市政府法制办审查下发了《旧城改造项目实施细则》。在这些项目中间，并不仅仅只在这个老城区，有些就在金鹗路、步行街。原来，旧城改造绝不仅仅只是在老城区，只要达到以下三个条件，建设规模在４万平方米以上，拆建比在４．０以下，拆迁成本大于标定地价，同样可以列为旧城改造项目，享受优惠政策。要达到这些标准不容易，现在的楼盘，在４万平米的，只有数得清楚的几个。再一个，由于旧城改造牵涉到房屋拆迁、城市规划和布局调整、投资方利益、严格执法等等诸多具体问题，这些都是摆在面前的难题。还有一个不能忽视的情况，现在房价上涨、拆迁成本上升等等房地产开发面临困难因素，同样在旧城改造项目上也会有影响。

  岳阳市裕丰房地产公司总经理徐军可以说是旧城改造第一个吃螃蟹的人，更准确地说，徐军现在是垫资商，只有拆迁完这块土地，拍卖到手真正进入开发程序，他才是名正言顺的开发商。这个过程，他们习惯说为把地变为熟地，在熟地整出来之前，他的身份很特殊，也很难熬。

    旧城改造，岳阳楼市的强心剂？

  虽然说不能盲目投资，但是旧城改造相对普通的开发项目，毕竟有着那么多的优势和优惠。但是如果这些项目全部能够顺利实施的话，总的开发投入将达到５０亿，这么大的资金量，究竟对岳阳楼市会起到什么样的作用呢？

 龙强介绍，现在岳阳的房产市场正处于一个低谷的状态，这一系列的项目上马，会对岳阳楼市起到积极的作用。″因为我们旧城改造项目的开发规模相当大，而且投入的资金量也比较大，但是近期内想起到立竿见影的效果也达不到，毕竟这个开发时间跨度比较长，但是对岳阳整个楼市的发展应该会起到积极的作用。″

 另外，旧房拆迁将导致可出租的廉价房屋供应减少，间接导致房屋租金上涨，原来在拆迁地租房的人不得不另寻他处，甚至考虑购置房产，从一个侧面加速了商品房价格的上涨。

 部分房地产研究人士对此也有不同的看法。他们认为，此次旧城改造，很多是老城区和城中村，他们的消费观念和经济能力，要让他们进入现在的高端楼盘，这种可能性很小。另外有些选择实物补贴，就地安置，因此对楼市的销售影响极小。

 在众说纷纭中，旧城改造有条不紊地在进行着，至于对岳阳房地产市场的影响，将在未来几年，或许在明年就可逐步显现。欣喜的是，记者在采访中看到，不管是政府部门、旧城改造办，还是开发商，都在努力地将这项艰难的工作稳步向前推进。（岳阳电视台经济科教频道《经济时间》记者 周明花 张弛）