招商地产近日与ARA Managers（Asia Dragon）Pte ltd（以下简称ARA）签署了《股权转让意向书》，就整体出让其间接持有的富城中国100%股权达成了转让意向，转让价格初步定为人民币17.5亿元。

卖楼成最重要利润来源

招商地产表示，富城中国是招商地产全资控股的瑞嘉投资实业有限公司的子公司，瑞嘉投资持有富城中国100%的股权。富城中国持有南京富城房地产有限公司100%的股权，南京富城是南京国际金融中心的所有权人。因此，此次实际转让的标的就是南京国际金融中心。

据介绍，南京国际金融中心项目位于有“中华第一商圈”之称的新街口广场，定位为5A智能型甲级写字楼，总建筑面积约为11.79万平方米，总可售面积为10.92万平方米，转让价格初步定为人民币17.5亿元。

招商地产公告之后，媒体普遍猜测公司此举是资金链紧张之故。招商地产董秘刘宁表示，出让富城中国全部股权实质上是实现南京国际金融中心的整体销售，不是因为缺钱。招商地产年初制定的“百亿目标”仍在争取，整体出售南京国际金融中心，就是实现该计划的一部分。

招商地产财务总监黄培坤此前也表示公司财务状况良好，负债水平没有上升，资金链稳健。

一位招商地产内部人士告诉记者，出售南京国际金融中心，是公司去年底就作出的决定，而非临时决定，此时出售，是因为出现了合适的价格和合适的时机。

曹旭东分析说，南京国际金融中心是个非常好的商业地产项目，从招商情况看，已经有多家大型企业签约将入驻该写字楼内。虽然品质不错，但南京商用物业的销售今年遇到了低谷，商业地产的销售量有一段时间甚至是零，因此南京很多做商业地产的开发商都面临较大的销售压力。该项目如果卖给散户，这个销售周期会非常长，而且资金回流的量也不大，不如干脆把项目整体进行转让。

深圳一地产分析师告诉记者，该项目转让均价达到了1.6万元一平方米，作为整体销售来说，这个价钱并不便宜。何况公司公告说该项目收益可能达到公司最近一期经审计净利润的50%左右。据了解，招商地产2007年全年净利润为11.58亿元，也就是说，仅此一笔交易，就可以获利5.8亿，且增厚招商地产每股收益0.46元左右。

国泰君安分析师孙建平此前预计，招商地产2008年最重要的利润贡献就是南京新街口的国际金融中心的转让。

“下半年扩张买地”

在这次交易中，拟受让方ARA已支付了诚意金250万美元，招商地产提醒说，由于还需要履行董事会和股东大会批准程序，交易仍存在一定的不确定性。

招商地产财务总监黄培坤此前表示，公司已实现回收销售现金14亿，公司目前的现金资产总值与2007年底持平，为3亿－4亿。他进一步解释说，一家公司的资金成本能够很好地反映该公司的财务状况。据其介绍，公司一季度的资金成本保持在6%之下的低水平。黄培坤表示，现在是招商地产土地储备部门最忙碌的时候，因为在其看来当前是土地储备的良好时机。黄培坤认为公司928万平方米的土地储备是招商地产的一大竞争优势。

招商地产总经理林少斌曾表示：“如果我们今年卖100亿，可以回收80亿的话，另外增发80亿也能顺利实现，就有160亿的现金流入，而现金流出大概是100亿。剩下的60亿肯定是买地。”而且林认为：“今年60亿买的地肯定比去年的面积多，因为单价下调了。”

今年1月份，招商地产申请10亿元的信托融资，最终获得6.5亿元。7月31日，其80亿增发计划获得证监会通过。但由于公司目前股价在13元附近，增发80亿有一定困难，公司正在等待年内一个合适的时机增发。

林少斌认为：“今年如果80亿可以增发的话，我们的总资产、净资产的规模会迅速扩大，负债率大幅下降。有息负债会下降到35%。虽然增发对于净资产的回报率和每股的盈利一定是有稀释的，但这是暂时的，增发之后，我们的财务状况会更加稳健，扩张能力会进一步提升。”

“我们2008年还是要找好的地，这个调整期是拿地的好时机。公司的实力是体现在低潮的时候你一样可以把事情做得很好。”林少斌在公司内部会议中表示。 （李骐 王海春）